Questa è una domanda che ci sentiamo fare spesso.
Partiamo dalle buone notizie: in linea generale se vendi casa non devi pagare tasse. Non te l’aspettavi, vero? Eppure è così nella maggior parte dei casi.
C’è un caso particolare in cui devi pagare le tasse se vendi una casa: se hai acquistato una casa e la vendi prima che siano passati 5 anni dall’acquisto e se non ci hai mai portato la residenza, allora devi pagare le tasse.
Prima di dirti quante tasse devi pagare, tieni conto che se hai comprato la casa, ci hai portato la residenza e l’hai tenuta per più di metà del periodo di possesso della casa, non paghi nessuna tassa.
Esempio: hai comprato la casa nel gennaio 2020, ci hai portato la residenza a febbraio 2020 e l’hai tenuta fino a febbraio 2022. Rivendi la casa a gennaio 2023, non paghi tasse. Hai tenuto la proprietà della casa per tre anni invece di 5 ma di questi tre anni, hai tenuto la residenza nella casa per due anni, quindi la maggior parte dei tre anni di possesso, quindi non paghi.
Se viceversa tu avessi comprato nel gennaio 2020, rivenduto a gennaio 2023 senza mai averci portato la residenza, o avendola tenuta lì per meno di un anno e mezzo, pagheresti le imposte sul cosiddetto plusvalore.
In pratica lo stato calcola la differenza tra il prezzo a cui hai comprato e il prezzo a cui vendi e te la tassa. Puoi scegliere se dichiararla sulla dichiarazione dei redditi oppure pagare l’imposta sostitutiva che, ad oggi, fine 2022, è del 26%. Ovvio che se la vendi allo stesso prezzo a cui l’hai comprata o addirittura ad un prezzo inferiore non hai tasse da pagare.
Questo è il caso tipico di chi fa un investimento comprando una casa magari all’asta per poi rivenderla con calma sul mercato normale. Deve sempre mettere in conto il 26% di imposta sul plusvalore oltre alle altre spese accessorie.
Parlando di 5 anni tra acquisto e vendita spesso si fa confusione tra imposta sul plusvalore, quella che ti ho appena accennato, e agevolazioni prima casa.
Senza entrare nel dettaglio del calcolo, se acquisti casa con agevolazioni prima casa e la rivendi prima che siano passati 5 anni lo stato ti chiede la differenza tra la tariffa agevolata e la tariffa normale, a meno che tu non ricompri un’altra prima casa entro un anno dalla vendita.
Un caso a parte è quello dei terreni edificabili. Nel caso dei terreni edificabili -quelli agricoli hanno le stesse regole delle case- l’imposta sulla plusvalenza è sempre dovuta. Anche se tra acquisto e vendita passano più di 5 anni e non esiste imposta sostitutiva. Esiste un’altra agevolazione di cui parleremo magari in un futuro articolo.
Noi di Evo-casa ovviamente possiamo assisterti già in fase iniziale. Possiamo farti avere una consulenza relativa al mutuo, studiare con te la fattibilità dell’operazione tenendo conto del valore di casa tua, della probabile rata di mutuo e dei prezzi reali che si possono trovare per le case che interessano a te e alla tua famiglia.
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