Ultimamente il legislatore si è occupato in due occasioni della compravendita di immobili in corso di costruzione.
Le leggi di riferimento sono i Decreti legislativi n. 122 del 20/06/2005 e il n. 14 del 12/01/2019. Entrambi i Decreti specificano in che modo debbano essere tutelati gli acquirenti di immobili che non sono ancora ultimati.
Senza entrare nei dettagli (potete approfondire andando direttamente alla fonte a questo link e a quest’altro link), con l’ultimo decreto viene stabilito che un contratto per acquisto di immobile in corso di costruzione da parte di una persona fisica è nullo se non viene redatto per scrittura privata autenticata trascritta oppure atto pubblico e trascritto, nonché corredato di fideiussione e di assicurazione postuma decennale
All’atto pratico significa che se compri una casa in costruzione devi andare dal notaio per firmare il compromesso.
I termini chiave per capire le implicazioni sono “trascritto”, “fideiussione” e “postuma decennale”
TRASCRITTO (trascrizione di un contratto)
Quando si stipula un contratto tra due soggetti, nel nostro esempio un compromesso di vendita, i due soggetti si fanno delle promesse reciproche. Il venditore promette di vendere a determinate condizioni e l’acquirente promette di acquistare a determinate condizioni. Si tratta di una scrittura privata che ha effetto soltanto tra i due che l’hanno firmata e non nei confronti degli altri.
In pratica se il venditore firma un compromesso con un acquirente, incassa una caparra e poi viene ipotecato o pignorato da qualcuno che vanta dei crediti nei suoi confronti, l’immobile potrebbe non essere più vendibile e l’acquirente rischia di perdere la caparra versata.
Se invece il compromesso viene trascritto, il creditore non può ipotecare o pignorare l’immobile perché la presenza della trascrizione impedisce l’iscrizione di ulteriori ipoteche, pignoramenti o addirittura che la casa venga venduta ad altri. In questo caso l’acquirente acquisterà comunque l’immobile libero da ipoteche.
FIDEIUSSIONE (o fidejussione se ti piace di più)
La fideiussione è un contratto mediante il quale la banca o l’assicurazione garantisce i soldi dell’acquirente. In caso di fallimento dell’impresa la banca o l’assicurazione rifonderanno l’acquirente della caparra e degli acconti versati. All’atto del compromesso l’impresa deve consegnare all’acquirente una fideiussione che garantisca tutte le somme che verranno versate dal compromesso al rogito.
ASSICURAZIONE POSTUMA DECENNALE
In aggiunta, al momento del rogito finale, quando verrà consegnata la casa e pagato tutto il prezzo, l’impresa dovrà anche consegnare all’acquirente un’assicurazione cosiddetta “postuma” che garantisce l’acquirente dai difetti di costruzione per 10 anni dalla fine dei lavori.
Riassumendo, con quest’ultima legge acquistare una casa in costruzione diventa un’operazione praticamente blindata. L’acquirente è tutelato da diversi punti di vista sia dalla legge che dalla banca o assicurazione che, prima di rilasciare la fideiussione, andrà a fare dei bei controlli sulla solidità dell’impresa.
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