Quando ti rivolgi ad un agente immobiliare per vendere il tuo immobile, l’agente ti chiede una serie di documenti e, se non li hai tutti, effettua un “accesso agli atti” in comune per recuperare agibilità, concessioni e simili.
Dopo qualche tempo, il comune ci mette un mese o due a recuperare i documenti necessari, potresti venire convocato dal tuo agente immobiliare e sentirti dire qualcosa tipo “casa tua è più o meno a posto ma quando tuo padre ha demolito quella tramezza del soggiorno, oppure quando hai costruito quel box in giardino, avreste dovuto presentare un progetto in comune ed ottenere l’autorizzazione per poter dire che la casa è in regola.”
A questo punto entrano in gioco architetti e/o geometri che devono verificare la situazione e trovare la soluzione presentando le varie CILA, permessi di costruire in sanatoria o magari facendo demolire quella lavanderia che era tanto utile e, ovviamente, facendo spendere soldi a te, proprietario, per le varie pratiche…
Fin qui sembra tutta una grossa cattiveria. Il malvagio agente immobiliare per qualche motivo va a “svegliare il can che dorme”, va a cercare problemi che nessuno aveva mai sollevato e fa spendere soldi al povero proprietario, magari perché è in combutta con la lobby dei geometri. Siamo sicuri che sia proprio così?
Vediamo di approfondire.
La maggior parte delle vendite avviene con un mutuo. Per concedere il mutuo all’acquirente la banca effettua delle verifiche sia sul reddito dell’acquirente che sul valore e sulla regolarità della casa. A tale scopo la banca incarica un perito di sua fiducia che effettua un sopralluogo alla casa, confronta lo stato di fatto con i documenti catastali e comunali e, se trova delle differenze non giustificate, può riferire alla banca che non è il caso di procedere perché la casa ha degli abusi edilizi.
Risultato: la casa non si vende, sia tu che l’agente immobiliare fate una figuraccia con il potenziale acquirente, tutti hanno perso del gran tempo. In un momento dove gli acquirenti non crescono come i funghi non mi sembra una bella cosa…
Magari l’acquirente compra senza fare mutuo, oppure il perito non si accorge delle difformità. A questo punto si firma il preliminare e poi si va dal notaio per l’atto di vendita. Nell’atto di vendita tu sei tenuto a dichiarare che l’immobile è conforme alla scheda catastale, che è stato costruito con tutti i relativi permessi comunali e che non sono state fatte modifiche senza autorizzazione.
Un consiglio: prima di rilasciare dichiarazioni ufficiali davanti al notaio, è meglio conoscere la situazione reale del tuo immobile.
Morale: a volte chi ti rompe le scatole con richieste di documenti, conformità e regolarizzazioni varie non è un nemico ma è un alleato che vuole evitarti problemi futuri o anche solo perdite di tempo.
Non sempre sarà necessaria la sanatoria o la demolizione della difformità. A volte anche soltanto la consapevolezza del problema può portare ad una soluzione amichevole e condivisa con il potenziale acquirente, purché la comunicazione sia corretta e chiara fin dall’inizio. In questi casi la cosa peggiore è accorgersi del problema strada facendo con i contratti già firmati.
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